Erfolgsmodell für jeden Standort?

Innerstädtische Einkaufszentren

11.11.2010

Innerstädtische Einkaufszentren erhöhen die Zentralität des Standorts und bringen dadurch mehr Umsatz in die Innenstadt – so die Befürworter dieses Vertriebstyps. Falsch! antworten darauf viele Experten; die Center erhöhen zwar nominal die Standortzentralität, wirken aber wie ein Staubsauger, der Angebot und Nachfrage weiter konzentriert. Sigurd Trommer, ehemaliger Stadtbaurat in Bonn geht der Frage nach, unter welchen engen Voraussetzungen ein solches Center Synergieeffekte für den Gesamtstandort Innenstadt haben kann.

Rahmendaten für den Einzelhandel

Die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes in der Bundesrepublik zeigt fette Jahre mit jährlichen Wachstumssteigerungen von rund 3 bis 8 Prozent zwischen 1986 und 1991. Seitdem haben wir ausschließlich magere Jahre mit jährlichen Negativ-Veränderungen bis 2,5 Prozent. Der Anteil des Konsumgüterhandels am privaten Verbrauch ist relativ linear von rund 40 Prozent Anfang der 90er Jahre auf rd. 27 Prozent in diesem Jahr gesunken. Dagegen ist die Entwicklung der Verkaufsflächen im Ladeneinzelhandel extrem gestiegen: (alte Bundesländer) von 71 Millionen Quadratmeter auf 101 Millionen Quadratmeter, das sind 40 Prozent  Steigerung. Mit diesem Verkaufsflächenwachstum hat der Umsatz überhaupt nicht Schritt gehalten: Er stagniert seit 15 Jahren, das bedeutet, die Flächenproduktivität hat um knapp 30 Prozent abgenommen.

Besorgniserregend ist, dass die Verkaufsflächenerweiterungen besonders in Gewerbe-, Industrie-, und Sondergebieten stattfinden und damit für die Innenstadt nicht nur verloren sind, sondern dort auch Besucherfrequenzen abbauen. Dabei sind discountorientierte Großflächen, insbesondere der Fachmärkte, im Vormarsch, während insbesondere die traditionellen Fachgeschäfte rasant abnehmen.
Aus diesen Rahmendaten wird deutlich, dass im Einzelhandel generell ein extremer Wettbewerb stattfindet, in dem permanent nach Standortvorteilen gesucht wird, z. B. preiswerte Grundstücke (Brachen, landwirtschaftliche Nutzung), große Grundstücke (Möglichkeit der Branchenmix-Steuerung, niedrige spezifische Kosten, Parken), Ausschalten von Konkurrenz.

Innenstadtattraktivität = gesamtstädtische Attraktivität = Zukunftschance

Die Identität einer Stadt definiert sich im höchsten Maße über ihre Innenstadt. Wir brauchen nur unser Urlaubsverhalten analysieren: Welchen Teil einer Stadt suchen wir auf?

Die Innenstadt wird vom Einzelhandel am Intensivsten geprägt. Seine Qualität entscheidet im großen Maße über die Attraktivität der Innenstadt. Wegen der starken Konkurrenz der Städte um Einwohner, Unternehmen und Institutionen kommt dem Einzelhandel eine weitaus höhere Bedeutung zu, als lediglich die Versorgung der Bevölkerung sicherzustellen. Die Einzelhandelsentwicklung muss eines der wesentlichen Themen von Stadt- und Regionalentwicklung sein. Ohne eine Koordination in regionalen Räumen einerseits und einer klugen Innenstadtplanung andererseits lässt sich eine qualitätvolle Entwicklung des Einzelhandels und damit ein wesentlicher Teil der Zukunftssicherung von Städten und der gemeinsamen Region nicht steuern. Auch der Einzelhandel muss erkennen, dass eine erfolgreiche Gesamtaufstellung Zukunftsfähigkeit bringt, eine egozentrische Eigenbetrachtung der einzelnen Akteure zum Niedergang führt.

Das seit anderthalb Jahrzehnten in der Region Bonn existierende Einzelhandels- und Zentrenkonzept hat sich, wenn auch mit Abstrichen, im Großen und Ganzen bewährt. Für die Zukunft der Region ist es essentiell, dass die Grundidee dieses Konzeptes, die Einzelhandelsentwicklung auf die Innenstadtzentren zu konzentrieren, strikt angewendet wird. Jede Aushöhlung muss vermieden werden, um attraktive Innenstadtstrukturen in den Städten und Gemeinden der Region Bonn langfristig zu sichern.

In den Zentren selbst muss es permanent um eine Steigerung der Qualität gehen. Das betrifft alle Nutzungen, vom Wohnen über Kultur, Bildung, Freizeit bis hin zum Einzelhandel. Die Anforderungen an die Innenstadt kann man mit der ESSHAH-Regel gut definieren:

Erreichbar – Sauber – Sicher – Hell – Attraktiv - Herzlich.

Geht es um die Einzelhandelsnutzungen selbst, sollte primär großes Engagement darauf gelegt werden, dass die Filialisierung nicht weiter zunimmt und der inhabergeführte Einzelhandel gestärkt wird. Dies ist die schwierigste und größte Herausforderung für die Städte. Eine Innenstadt ohne inhabergeführten Einzelhandel wirkt austauschbar und fad.

Große Warenhäuser und Einkaufszentren

Grosse Warenhäuser und Einkaufszentren  haben dann grundsätzliche Vorteile für eine Innenstadt, wenn sie sich in die Einkaufslandschaft integrieren, also gemeinsam mit inhabergeführten und Filialgeschäften eine attraktive Struktur bieten.

 Rüdiger van Dorp, IHK-Vizepräsident und Vorsitzender des Einzelhandelsausschusses

Zunächst muss man beachten, dass die Betriebsformen lediglich Organisationsmodelle sind, um auf Kunden einzuwirken. Der jeweilige Zeitgeist wird immer wieder neue Betriebsformen hervorbringen. Hier liegt ein Gefahrpotenzial für die Innenstadt: Ein auf eine spezifische Betriebsform hin entworfenes Gebäude mit großem Flächenangebot kann bei Änderung der Betriebsformen nicht oder nur mit hohem finanziellen Aufwand angepasst werden. Es droht Leerstand, ein Krebsgeschwür für ein ganzes Einkaufsquartier!

Entscheidend ist, dass die Einzelhandelsgroßformen nicht den historischen Innenstadtcharakter überformen. In kleinteilig strukturierten historischen Innenstädten ist das beste Warenhaus oder Einkaufszentrum eines, das man nicht sieht. Es muss sich also in den Kontext der vorhandenen Strukturen einpassen, muss Schaufenster haben, möglichst mehrere Eingangsituationen, sollte Außenbespielung ermöglichen (Gastronomie, Aktionen), muss in der Fassadenstruktur die Maßstäbe der Nachbarbebauung respektieren.

Einzelhandelsgroßformen können Magnetfunktion für die Innenstadt entfalten, der Kundenstrom zwischen EKZ und den anderen Geschäftszonen darf aber nicht abreißen z. B. durch dazwischenliegende Bank- und Bürohäuser, durch Parkplätze oder -häuser oder infolge einer „Überdehnung“ der Geschäftszonen.
Innenstädte müssen für alle erreichbar sein, Fußgänger, Fahrradfahrer, Bus- und Bahnbenutzer, Autofahrer. Letztere brauchen Parkplätze, die sehr flächenverbrauchend, teuer und als Hochgarage gestalterisch kaum zu integrieren sind. Deshalb sollten Parkmöglichkeiten grundsätzlich am Rande einer Innenstadt eingerichtet werden, um für die Innenstadt eine autoverkehrsfreie hohe Aufenthaltsqualität zu gewährleisten. Die Parkierungsanlagen sollten nicht den EKZ direkt zugeordnet werden, da sonst die Gefahr von Inselstrukturen („Auto rein –> Auto + Ware raus“) entsteht. Sollte also eine Parkgarage direkt an ein EKZ mit direkten Zugängen angeschlossen werden, sollte sie weitere und qualitätsgleiche Zugänge in andere Geschäftszonen erhalten.

 Autor: Sigurd Trommer, Stadtbaurat a. D. und Geschäftsführer der Sientro Beratungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Bonn

Generell gilt: Innenstädte haben nur dann eine erfolgreiche Zukunsftentwicklung, wenn der Einzelhandel sich insgesamt erfolgreich entwickelt. Dagegen kann ein zunächst höchst erfolgreiches Einkaufszentrum, das die sonstige Einzelhandels-Struktur nicht „mitnimmt“ mittelfristig den innerstädtischen Einzelhandel insgesamt zerstören und damit langfristig sich selbst.

Integrierte Planung von Stadtverwaltung, Politik und Innenstadt-Akteuren

Stadtplanung und Einzelhandelsunternehmung müssen ein besonderes Marketing-Verständnis für die Innenstadt entwickeln. Innenstadt muss einen eigenständigen Charakter haben, im regionalen Kontext  eine Marke, ein „brand“ sein. Dazu muss man auf die Nachbarstädte schauen und das Handelsumfeld kennen, die Chancen ausloten, eine klare Positionierung finden, die konzeptgerechte Profilierung umsetzen.
Eine Innenstadt kann und sollte das Imageprofil der Gesamtstadt mit folgenden Attributen wesentlich beeinflussen: Individuell, identitätsstark, unverwechselbar, kundengerecht, bürgergerecht, unternehmensgerecht. Das Thema Innenstadt hat eine so außerordentliche Bedeutung für die Gesamtstadt, dass Politik, Verwaltung, Unternehmen und Bürger ein hohes Maß an Engagement und Verantwortung dafür aufbringen müssen zum Wohle der Gesamtstadt und Region. Dies geschieht am besten mit einem gemeinsamen integrierten Planungs- und Handlungsansatz.

Einkaufszentren: Planungen in der Region Bonn/Rhein-Sieg

Im IHK-Bezirk Bonn/Rhein-Sieg sind zur Zeit folgende Einkaufszentren in der Planung bzw. in der Diskussion:

Bornheim
Ein Investor plant, an der Bonner Straße in Bornheim-Roisdorf ein Einkaufszentrum zu entwickeln. Insgesamt sollen Einzelhandelsnutzungen in einer Größenordnung von bis zu 20.000 m2 Verkaufsfläche (VKF) realisiert werden. Am Standort des Planvorhabens befinden sich heute bereits ein Toom SB-Warenhaus, ein Siemes Schuhfachmarkt, ein Zeitschriftengeschäft, eine Apotheke und mehrere Dienstleistungsbetriebe. Die Verkaufsfläche beläuft sich zur Zeit auf insgesamt rund 6.000 m2 .

Sankt Augustin
Der HUMA Einkaufspark in Sankt Augustin ist ein dreigeschossiges Fachmarktzentrum mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche von rd. 30.000 m2, das sowohl den städtischen Einzelhandelsschwerpunkt als auch das Stadtzentrum selbst darstellt. Als Ankermieter des in den siebziger Jahren errichteten Objekts fungieren ein Real SB-Warenhaus und ein Saturn-Elektrofachmarkt. Die Eigentümerin plant eine umfassende Aufarbeitung  des Centers, welches eine deutliche Verkaufsflächenvergrößerung sowie die Transformation bzw. das Trading Up vom Fachmarktzentrum zum klassischen Shopping-Center beinhaltet. Dabei soll sich die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche um gut 16.200 m2 auf insgesamt 46.230 m2 erhöhen. Darüber hinaus sollten eine Reihe ergänzender Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen entstehen.

Siegburg
Nach dem Bürgerentscheid vom 19. September 2010 gegen den Abriss des Rathauses steht das sog. dezentrale Konzept zur Weiterentwicklung der Siegburger Innenstadt wieder in der Diskussion. Dabei geht es um die Standorte Bahnhofstraße/Neue Poststraße (Kaufhallengelände), vordere Holzgasse und Kaiserstraße (Ihr Platz). Insgesamt könnten dadurch mehrere 1000 m2 zusätzliche Verkaufsfläche geschaffen werden.

Troisdorf
Nachdem die Planungen zum Bau eines Einkaufscenters gegenüber dem Rathaus aufgegeben worden sind, wird nun ein neues Zentrum im Bereich Wilhelm-Hamacher-Platz-Grundstück Bürgerhaus mit ca. 7.400 m2 überbaubarer Fläche favorisiert.