Verhandlungssache gewerblicher Mietvertrag und welche Corona-Erleichterungen möglich sind

Im Gewerbemietrecht herrscht zwischen den Vertragspartnern weitgehende Vertragsfreiheit. Mieter und Vermieter sollten daher wissen, welche Regelungen zur Übernahme von Kosten üblich sind, wann die außerordentliche Kündigung möglich ist und ob sie Ausfälle wegen Corona kompensieren können.

Nicht erst seit die Corona-Pandemie viele Menschen ins Homeoffice treibt, suchen vielerorts Vermieter von Gewerberäumen nach passenden Mieterinnen und Mietern. Umgekehrt halten aber auch Gewerbetreibende Ausschau nach geeigneten Standorten.

War ihre Suche erfolgreich, eint beide Seiten die Sorge um mögliche Fallstricke im gewerblichen Mietvertrag. Vor allem Fragen rund um Kosten in Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, Möglichkeiten zur außerordentlichen Kündigung und aktuell pandemiebedingte Sonderregelungen sind dabei wesentliche Punkte.

Wichtig zu wissen: Die meisten gesetzlichen Schutzvorschriften, die Mieter aus Wohnungsmietverträgen gewohnt sind, kennt das Gewerbemietrecht nicht. Denn hier geht der Gesetzgeber davon aus, dass beide Vertragspartner einander ebenbürtig sind.

Als Folge daraus herrscht weitgehende Vertragsfreiheit und beide Parteien handeln wesentliche Bestandteile des Mietvertrags miteinander aus. Deshalb sollten sie sich unbedingt vorab über die eigenen Bedürfnisse klar werden und ihren Verhandlungsspielraum festlegen.

Von Mietzins bis Instandhaltung: Kosten im gewerblichen Mietverhältnis

Im Unterschied zur Wohnungsmiete gibt es bei der gewerblichen Miete keinen Mietspiegel mit den entsprechenden Regularien. Deshalb ist der Mietzins zwischen dem Vermieter und Mieter frei verhandelbar. Neben einem monatlichen Festpreis ist auch eine Umsatzmiete möglich.

Hier kommt zur vereinbarten Basismiete ein weiterer Betrag hinzu, der sich aus dem erzielten Umsatz errechnet. Was zum Beispiel für den Einzelhandel in Zeiten von geringen Verkäufen reizvoll erscheint, hat jedoch einen Nachteil: Der Vermieter kann Auskunft über die monatlichen Umsätze verlangen – und zwar ohne dass dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Auch die Grundlage zur Berechnung der Nebenkosten können die Vertragspartner im gewerblichen Mietvertrag frei vereinbaren. Üblich ist ein Pauschalpreis oder die Aufteilung nach Quadratmetern. Anders als im Mietwohnrecht hat der Vermieter das Recht nachzubessern, wenn er dem Mieter nicht innerhalb von zwölf Monaten eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegt. Dafür hat er drei Jahre Zeit.

Außerdem können auch Positionen wie Instandhaltung und Wartung oder Verwaltungskosten auf Gewerbemieter umgelegt werden. Voraussetzung dafür ist, dass dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Das Gleiche gilt bei Kosten für Schönheitsreparaturen. Enthält ein gewerblicher Formularmietvertrag dabei aber unabhängig vom Erhaltungszustand starre Fristen zur Renovierung, sind die Vereinbarungen unwirksam. Für Gewerbemieter bedeutet dies, dass sie dann zum Ende des Mietverhältnisses die Räume lediglich besenrein übergeben müssen.

Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung

Anders als Wohnungsmietverträge werden gewerbliche Mietverträge meistens über eine feste Laufzeit abgeschlossen. In einem solchen Fall endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Bei unbefristeten Gewerbemietverträgen gilt die gesetzliche Frist für eine ordentliche Kündigung, wenn die Vertragspartner nichts anderes vereinbart haben. Diese beträgt sechs Monate, wobei der Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen muss.

Gestaltet sich das Mietverhältnis nicht reibungslos, gilt auch für den gewerblichen Mietvertrag: Liegt ein wichtiger Grund vor, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Veranlassen kann sie sowohl der Vermieter als auch der Mieter.

Erfolg hat ein solcher Schritt aber nur dann, wenn es für den Betroffenen unzumutbar ist, die Frist einer ordentlichen Kündigung einzuhalten oder den Ablauf des Mietvertrags abzuwarten. Eine solche Situation liegt vor, wenn einer der Vertragspartner sich vertragswidrig verhält.

Dies kann zum Beispiel die verspätete Bereitstellung der Räume von Seiten des Vermieters sein. Auch ausbleibende Zahlungen der Mieter gelten als Grund.

Wichtig zu wissen: Bereits im Mietvertrag können die Vertragsparteien Gründe benennen, die zu einer außerordentlichen Kündigung führen. Erfahrungen aus der Vergangenheit können hier als Rahmen dafür dienen, welche Aspekte Mieter oder Vermieter für sich als Ausschlusskriterien ansehen und unbedingt berücksichtigt wissen wollen.

Steht dann eine außerordentliche Kündigung an, ist entscheidend, diese in angemessener Frist auszusprechen. Der Zeitraum dafür beginnt, sobald der Betroffene den Kündigungsgrund kennt. Mehr als vier Monate Zeit sollte er sich für diesen Schritt dann aber nicht nehmen.

Gewerbemiete in Zeiten von Corona

Waren Mieter mit dem ausgehandelten Mietvertrag in „normalen“ Zeiten zufrieden, sehen sich vor allem Einzelhändler und Gastronomen nun wegen Corona vor besonderen Herausforderungen. Für viele stellt sich daher die Frage nach Möglichkeiten, die Miete zu reduzieren.

Tatsächlich hat der Bundestag die Position von gewerblichen Mietern gestärkt. Demnach gilt seit dem 31. Dezember 2020 die gesetzliche Vermutung, dass der Corona-Lockdown eine Störung der Geschäftsgrundlage sein kann.

Eine Störung der Geschäftsgrundlage liegt nach § 313 BGB vor, wenn sich die Umstände nach Vertragsabschluss derart geändert haben, dass die Vertragspartner den Vertrag unter den neuen Voraussetzungen nicht in der vorliegenden Form geschlossen hätten.

In diesem Fall können Mieter eine zumindest temporäre Anpassung des Vertrags verlangen. Denkbar ist dabei eine Mietminderung, die Stundung der Miete oder ein kompletter Erlass. Darlegen müssen Mieter aber, dass die Fortsetzung der bestehenden Konditionen für sie unzumutbar wäre. Als Beleg können erhebliche Umsatzeinbußen und eine fehlende Kompensation durch staatliche Ausgleichszahlungen dienen.  

Kommt es bei Vermietern unverschuldet zu Mietausfällen, sollten sie grundsätzlich prüfen, ob ihnen die Grundsteuer anteilig – also bis zu 50 Prozent – erlassen werden kann. Ihren Antrag richten sie an die jeweilige Stadt- oder Gemeindeverwaltung.

Zu berücksichtigen ist als Frist der 31. März für das vorangegangene Jahr. Bei einem verspäteten Antrag zum Beispiel für 2020 entscheiden die Behörden nach eigenem Ermessen, ob sie die Grundsteuerreduzierung bewilligen.  

Martina Schäfer, FINIS Kommunikation